Der Berliner Immobilienmarkt boomt seit Jahren. Mieter:innen sind dabei nicht nur von Modernisierungen und daraus folgenden Mieterhöhungen betroffen; sie müssen auch damit rechnen, dass ihre Wohnung bereits in Wohneigentum umgewandelt wurde und als Eigentumswohnung weiterveräußert wird. Das kann dazu führen, dass sie ihre Wohnung wegen einer Eigenbedarfskündigung verlieren. Dieses Infoblatt will die wichtigsten Fragen beantworten und Möglichkeiten des Widerstandes aufzeigen. Weil mutige Mieter:innen manchmal auf Ideen kommen, die ihnen schaden, beginnt dieser Text mit zwei Warnungen:

  1. Wenn Mängel an Deiner Wohnung vorliegen, bist Du berechtigt, die Miete angemessen zu mindern. Aber Vorsicht! Keinesfalls solltest Du die Mietzahlung kürzen, denn dies kann Deinen Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigen. Teile Deinem Vermieter stattdessen schriftlich mit, dass wegen des Mangels alle weiteren Mietzahlungen unter dem Vorbehalt einer angemessenen Mietminderung erfolgen. Nimm dann Kontakt zu einem auf Mietrecht spezialisierten Anwalt auf oder wende Dich an eine Mieterberatung Deines Vertrauens.
  2. Kreative Aktionen gegen den Vermieter, zum Beispiel bei Wohnungsbesichtigungen, führen regelmäßig zur fristlosen Kündigung wegen mietvertragswidriger Schädigung der wirtschaftlichen Interessen des Vermieters. So etwas also lieber den Nachbarn oder Mieterinitiativen überlassen.

Die nachfolgenden Tipps und Hinweise stellen keine Rechtsberatung dar und sollen diese auch nicht ersetzen.

Bei unseren regelmäßig stattfinden Treffen haben wir schnell festgestellt, dass es Themengebiete gibt, über die wir immer wieder sprechen, weil sie alle Hausgemeinschaften, die von Umwandlung betroffen sind bewegen.

Es hat sich gezeigt, dass nur wir Betroffene sehen und erleben, was mit den Menschen in umgewandelten Häusern passiert. Welche Fragen sich die Mietenden stellen, welche Ängste und Sorgen sie haben aber auch wie stärkend, inspirierend und motivierend es sein kann sich mit anderen auszutauschen, zu vernetzen und gemeinsam dafür zu kämpfen, dass sich gesellschaftlich und politisch etwas verändert.

Wenn auch Du Teil des Netzwerks #200Häuser werden möchtest schreib uns.

So, nun geht es aber rein in Themengebiete. Die Auflistung erfolgt in alphabetischer Reihenfolge.

Download Informationssammlung

Themengebiete - Schnellzugriff

Abgeschlossenheitsbescheinigung Abfindungen Abmahnungen Abwendungsvereinbarung Akelius-Dossier Artenschutz Aufteilung Aufkleber anbringen Bauarbeiten im und am Haus Bauaufsicht Baulandmobilisierungsgesetz Baumschutz Behörden Best Practice Datenschutz Demonstration und Versammlung Efeu Eigenbedarfskündigung Eigentümerrecherche Eigentumswohnungen Entmietung Erhaltungssatzung Fledermäuse Geldwäsche Grundrissänderungen Grundbucheinsichtsstelle Hausgemeinschaft organisieren Hausverein Informationsfreiheitsgesetz (IFG) Informationsveranstaltung des Eigentümers/Hausverwaltung Kundgebung Kündigungsfristen und -schutz bei Umwandlung Leerstand Mauersegler Mediation Mieterberatungen in Berlin Mietergemeinschaften Mietminderung Milieuschutzgebiet / soziales Erhaltungsgebiet Modernisierungsankündigungen Modernisierungsmaßnahmen Nachbar:innen informieren und aktivieren Plakate anbringen Plakatwerbung an Baugerüsten Plakate kleben Schwalben Sanierungsgebiet Sprühdosen/Sprühkreide Transparente an der Fassade Transparenzregister Tricks der Vermieter und wie die Politik darauf reagiert Umwandlung Vermessung von Wohnungen/Wohnungsvermessung Vorkaufsrecht Werbebanner an Baugerüsten Wohnungsbesichtigungen Wohnungseigentumsgesetz (WEG) Zettel anbringen Zwangsräumung Zweckentfremdung

Abgeschlossenheitsbescheinigung

Bevor ein Haus in Eigentumswohnungen aufgeteilt werden kann, muss die Eigentümerin eine Abgeschlossenheitsbescheinigung beim Bauamt beantragen. Diese zeigt an, dass die Eigentumswohnung im Sinne des “Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht” baulich hinreichend von anderen Wohnungen und Räumen abgetrennt sind.
Info zur Abgeschlossenheitsbescheinigung

Siehe auch Wohnungseigentumsgesetz (WEG

Zurück zur Übersicht der Themengebiete

Abfindungen

Es ist möglich, dass die Eigentümerin den Mieter:innen eine Abfindung anbietet damit sie ausziehen. Ausgeglichen werden sollen Kosten, die durch den Verlust der Wohnung entstehen. Allerdings gibt es dazu keine gesetzliche Regelung und auch keinen gesetzlichen Anspruch darauf. Aus diesem Grund sollte von einer Mietrechtsanwältin/einem Mietrechtsanwalt ein sogenannter Mietaufhebungsvertrag aufgesetzt werden. Neben der Höhe der Abfindung sollte darin auch geregelt werden wann und wohin das Geld überwiesen wird und was dafür geleistet wird. Weiterlesen

Siehe auch Mieterberatungen in Berlin

Zurück zur Übersicht der Themengebiete

Abmahnungen

Wenn Mieter:innen gegen Regelungen aus dem Mietvertrag verstoßen, kann der Vermieter mit einer Abmahnung darauf reagieren.

Die gängigsten Gründe für Abmahnungen sind:

  • unpünktliche Mietzahlungen
  • rechtsirrtümliche Mietminderungen
  • unerlaubte Weitergabe der Wohnung an Dritte
  • Ruhestörungen

Wichtig: Makler:innen, Mietmanager:innen, Handwerker:innen, Baufirmen etc. dürfen keine Abmahnungen schicken (auch nicht über Anwält:innen). Dies kann nur die Eigentümerin. Wenn die Eigentümerin eine:n Anwalt:in beauftragt, muss diese eine korrekte Vollmacht vorlegen. Weiterlesen

Zurück zur Übersicht der Themengebiete

Abwendungsvereinbarung

Der Käufer eines Hauses kann die Ausübung des bezirklichen Vorkaufsrechts durch Unterzeichnung einer Abwendungsvereinbarung verhindern (§ 27 Abs. 1 Satz 1 BauGB). Für bereits umgewandelte Häuser greift diese Regelung leider nicht.

Eine Abwendungsvereinbarung beinhaltet regelmäßig folgende Einschränkungen:

  • Keine Antragstellung für eine Abgeschlossenheitsbescheinigung
  • Keine Antragstellung auf Genehmigung einer Umwandlung von Wohnungen nach § 172 Abs. 1 BauGB
  • Verzicht auf Nutzungsänderung
  • Keine Durchführung von baulichen Veränderungen und Modernisierungen, die über die Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungsstandards einer durchschnittlichen Wohnung im Quartier hinausgehen (z.B. keine zusätzlichen Balkone, keine Aufzüge)
  • Kappung des Modernisierungszuschlages
  • Bei Neuvermietung von Wohnraum keine Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete nach dem Mietspiegel

Weiterlesen:

beim Berliner Mieterverein

bei der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen

Siehe auch Milieuschutzgebiet

Zurück zur Übersicht der Themengebiete

Akelius-Dossier

Das Immobilienunternehmen Akelius hat seinen weltweit wichtigsten Standort in Berlin aufgebaut. Etwa ein Viertel des gesamten Akelius-Häuserbestands (ca. 870 Häuser!) befindet sich hier. Fragen die sich die Akelius Mieter:innen stellen sind: Welches Geschäftsmodell verfolgt Akelius in Berlin? Wie wirkt es sich auf die Mieter:innen aus? Weiterlesen

Ende September 2021 hat Akelius seinen gesamten Bestand an Berliner Wohnungen an den schwedischen Immobilienkonzern Heimstaden verkauft.

Zurück zur Übersicht der Themengebiete

Artenschutz

Das Bundesnaturschutzgesetz stellt sämtliche heimischen Arten mit nur wenigen Ausnahmen unter besonderen Schutz. Gerade an Gebäuden findet sich eine Vielzahl an Arten, die dort dauerhaft nistet oder überwintert, z. B. Mauersegler, Schwalben, Haussperlinge, Fledermäuse. Diese gilt es vor Umbaumaßnahmen, Dachausbauten und Fassadenarbeiten und ähnlichem zu schützen.

Der erste Schritt ist, ein Aktenzeichen beim Umwelt- und Naturschutzamt anlegen zu lassen. Dadurch wird bei eventuellen Arbeiten am Haus zuerst ein Gutachten erstellt. Im zweiten Schritt heißt es nun wachsam zu sein und beim ersten Anschein von Umbauarbeiten direkt Anzeige bei der Polizei zu stellen und das zuständige Umwelt- und Naturschutzamt entsprechend zu informieren. Wichtig ist, das erhaltene Aktenzeichen mit anzugeben.

Eine Übersicht welche Arten geschützt sind findet ihr hier.

Zurück zur Übersicht der Themengebiete

Aufteilung

Die sogenannte Teilungserklärung regelt die formelle Aufteilung eines Hauses. Sie beschreibt, um was für eine Immobilie es sich handelt, ob es Stellplätze, Tiefgarage, Gartenanlagen etc. gibt und ob es sich um ein reines Wohnhaus oder um ein gemischtes Wohn- und Gewerbehaus handelt.

Weiterlesen

Bei Immowelt.de

Bei die Wohneigentümer e.V.

Download einer Muster-Teilungserklärung

Zurück zur Übersicht der Themengebiete

Aufkleber anbringen

Frage: Darf ich an der Wohnungstür (außen) oder am Fenster (außen) Aufkleber, Plakate, Zettel oder ähnliches anbringen?

Antwort: Nein. Gemietet wird nur die Innenseite der Türe und auch die Innenseite der Fenster.

Weitere Infos zu Plakaten, Banner und Aufkleber anbringen findet ihr hier

Zurück zur Übersicht der Themengebiete

Bauarbeiten im und am Haus

Baugefährdung Jeder, der einen Bau oder einen Abbruch eines Baus plant, leitet oder ausführt, dabei gegen die anerkannten Regeln der Technik verstößt und dadurch die Gesundheit oder das Leben eines anderen Menschen gefährdet, kann nach § 319 StGB mit Geld- oder Freiheitsstrafe bis zu fünf Jahren belegt werden. Weiterlesen

Baugerüst am Haus\ Informiert schnellstmöglich Eure Hausratversicherung über das Gerüst am Haus und lasst Euch den Eingang des Schreibens bestätigen. Durch ein Gerüst vor dem Haus besteht eine erhöhte Einbruchsgefahr. Weiterlesen

Wird die Haus- oder Hoffassade wegen Bauarbeiten eingerüstet, kann die Miete gemindert werden. Dies geht auf eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs zurück, auf die der Deutsche Mieterbund hinweist (Aktenzeichen: VIII ZR 129/09). Weiterlesen

Wichtig dabei ist, dass das Gerüst über ordentliche Treppen verfügt, wenn der Platz dafür vorhanden ist (siehe Foto). Sollte das Gerüst über keine Treppe, wie gezeigt, verfügen informiert umgehend die Berufsgenossenschaft der Bauwirtschaft und das Ordnungsamt.

Hinweis: Baugerüste, die auf dem eigenen Grundstück aufgestellt werden, müssen grundsätzlich nicht von einer Behörde genehmigt werden. Nur wenn das Baugerüst auf öffentlichem Straßenland steht ist eine Genehmigung des Straßen- und Grünflächenamtes für eine Sondernutzung erforderlich.

Siehe auch Plakatwerbung an Baugerüsten

Siehe auch Mietminderung

Baumfällarbeiten Im Zuge von Baumaßnahmen kann es sein, dass der Vermieter die bauausführende Firma beauftragt, Bäume zu beseitigen. Dies ist nicht immer zulässig.

Siehe auch Baumschutz

Lärm Baumaßnahmen bringen oft auch Lärm und Schmutz mit sich. Darum empfiehlt es sich, ein Lärmprotokoll zu führen und die Baumaßnahmen regelmäßig zu dokumentieren (Fotos, Gedächtnisprotokolle).

Ein Lärmprotokoll sollte folgende Punkte umfassen:

  • Datum
  • Beginn Ende des Lärms (Uhrzeit)
  • Art des Lärms
  • Verursacher des Lärms
  • Zeugen
  • Unterschrift

Auch sollte darin festgehalten sein, welche Auswirkungen der Lärm hatte. Z.B.: Schlaf wurde gestört, Ruhezeiten nicht eingehalten, konzentriertes Lesen war nicht möglich, Fenster mussten geschlossen werden.

Der Lärm an sich kann mit einer App oder einem entsprechenden Messgerät gemessen werden. Das ist allerdings nicht unbedingt erforderlich, da i.d.R. klar ist, wie laut ein Presslufthammer oder eine Bohrmaschine ist. Weitere Infos zum Thema Lärmmessung gibt es hier.

Weitere Informationen und ein Musterlärmprotokoll findet ihr hier.

Ansprechpartner:in für Nachfragen ob und inwiefern eine Abhilfe möglich ist, ist die Senatsverwaltung für Umwelt, Verkehr und Klimaschutz. E-Mail: baulaerm@senuvk.berlin.de Telefon: 030 9025-2253

Siehe auch Behörden

Siehe auch Mietminderung

Schmutz Baustaub und Schmutz im Treppenhaus und im Eingangsbereich können eine große Belastung für Mietende sein.

Damit dieser nicht auch noch in die Wohnung gelangt empfiehlt es sich feuchte Wischlappen vor und hinter die Wohnungstür zu legen. So hält man den Staub aus der Wohnung draußen und man trägt ihn auch nicht an den Schuhen in die Wohnung. Ein Vorhang hinter der Wohnungstür kann ebenfalls hilfreich sein.

Ihr könnt Euch auch überlegen freitagabends, wenn die Bauarbeiter im Wochenende sind, das Treppenhaus selbst zu wischen.

Siehe auch Mietminderung

Illegale Arbeit oder undokumentierte Beschäftigung o.ä. (Schwarzarbeit) Wenn ihr vermutet, dass auf der Baustelle illegal schwarzgearbeitet wird, sollte dies umgehend den zuständigen Behörden gemeldet werden.

Siehe auch Behörden

Zurück zur Übersicht der Themengebiete

Baulandmobilisierungsgesetz

Am 23. Juni 2021 ist das Gesetz zur Mobilisierung von Bauland (Baulandmobilisierungsgesetz) in Kraft getreten.

Neu eingefügt wurde im Baugesetzbuch (BauGB) der § 250 Bildung von Wohnungseigentum in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten. Wer Mietwohnungen zu Eigentumswohnungen umwandeln möchte, braucht eine Genehmigung. Das gilt zunächst befristet bis Ende 2025.

In Berlin wurde bereits das neue Instrument des Baulandmobilisierungsgesetzes aktiviert: Am 5. August 2021 wurde die Rechtsverordnung nach § 250 BauGB im Gesetz- und Verordnungsblatt verkündet und ist am 6. August 2021 in Kraft getreten.

Allerdings: Wenn ein auf Umwandlung gerichteter Antrag vor dem Inkrafttreten der Rechtsverordnung beim Grundbuchamt eingegangen ist, ist dieser nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs rechtzeitig, selbst wenn das Grundbuchamt erst nach Inkrafttreten den Antrag vollzieht.

Die Umwandlung von Mietshäusern in Wohnungseigentum ist also grundsätzlich verboten und kommt einem Umwandlungsverbot nah, kann jedoch in Ausnahmefällen durch die Behörden genehmigt werden.

Das Umwandlungsverbot gilt für „Wohngebäude“ in denen sich „mehr als fünf Wohnungen“ befinden. Aus der Umwandlungsverordnung ergibt sich, dass diese mit Ablauf des 31.12.2025 automatisch außer Kraft tritt. Damit hat der Senat den in § 250 Abs. 1 Satz 3 BauGB vorgegebenen zeitlichen Rahmen voll ausgeschöpft.

Rund 370.000 Wohnungen sind in Berlin inzwischen umgewandelt. Für diese Wohnungen kommt das Umwandlungsverbot leider zu spät.

Zurück zur Übersicht der Themengebiete

Bauaufsicht

Ungesicherte Baustellen, Stolperstellen auf dem Gehweg und im Treppenhaus, fehlendes Licht im Treppenhaus und nicht genehmigte bauliche Veränderungen sind Mängel die der Bauaufsicht gemeldet werden sollten.

Vorgehen: Ort, Datum, Uhrzeit notieren und Mängel fotografieren sowie Nachbarn als Zeugen dazu holen. Dann die Bauaufsicht informieren, den Mangel anzeigen und bitten die Baustelle zu überprüfen und die Probleme zu beheben.

Wichtig: Dranbleiben und immer wieder nachhaken.

Zur Serviceseite Bau- und Wohnungsaufsichtsämter in Berlin.

Zurück zur Übersicht der Themengebiete

Baumschutz

Die Berliner Baumschutzverordnung schützt alle Laubbäume, die Waldkiefer sowie die Obstbaumarten Walnuss und Türkische Baumhasel, soweit sie einen Stammumfang von mindestens 80 Zentimeter haben (50 Zentimeter bei mehrstämmigen Bäumen). Das gilt auch für Bäume auf Privatgrundstücken. Das bedeutet: Diese Bäume dürfen nicht gefällt oder beschädigt werden. Eine Fällung muss vom Eigentümer/der Hausverwaltung im Vorfeld beantragt werden. Zuständig sind die Umwelt- und Naturschutzämter des jeweiligen Bezirks. Weiterlesen

Zurück zur Übersicht der Themengebiete

Behörden

Die zuständigen Sacharbeiter:innen für die Erhaltungsgebiete sind in den Berliner Bezirken im Fachbereich Stadtplanung angesiedelt.

Ordnungsamt Hier könnt ihr Meldungen zu folgenden Themengebieten platzieren (Auszug):

  • Abfälle wie z.B. Bauabfälle, Bauschutt, Elektroschrott, Sperrmüll
  • Bauaufsicht
  • Baumschutz
  • Lärm von z.B. Baustellen, Haus- und Nachbarschaftslärm (indoor/outdoor)
  • Sondernutzung z.B. von Bauschutt- und Abfallcontainern
  • Und vieles mehr

Ordnungsamt-Online

Illegale Arbeit/Beschäftigung (Schwarzarbeit) melden

Illegale Beschäftigung liegt unter anderem vor, wenn:

  • ohne erforderliche Anmeldung bei Gewerbeamt oder Handwerkskammer Dienst- oder Werkleistungen erbracht werden,
  • Beschäftigte nicht zur Sozialversicherung angemeldet werden, die steuerrechtlichen Pflichten nicht erfüllt werden,
  • ausländische Staatsangehörige ohne erforderliche Genehmigung beschäftigt werden,
  • Beschäftigte ohne Genehmigung an Dritte verliehen werden,
  • der gesetzliche geschuldete Mindestlohn nicht gezahlt wird,
  • eine sogenannte “Scheinselbstständigkeit” besteht.

Gemeldet werden sollte diese der Berufsgenossenschaft der Bauwirtschaft und parallel auch dem Zoll

Siehe auch Bauaufsicht

Siehe auch Baumschutz

Zurück zur Übersicht der Themengebiete

Best Practice

Eigentümer gegen Altmieter Der Berliner, der einfach nicht auszieht. Ein Investor will ihn loswerden. Doch Sven Fischer ignoriert fristlose Kündigungen, wehrt sich gegen Schikanen – und siegt vor Gericht. Weiterlesen

Neuanfang statt Kündigung - Mieter finden ihren “Investor mit Herz” Investoren kaufen Häuser, kündigen Mietern und verkaufen teuer. Dass es anders laufen kann, zeigt ein Fall, an dem ein prominenter Unternehmer beteiligt ist. Weiterlesen

„Ich bin happy“ - Das Monopoly in der Karl-Marx-Allee hat ein Ende Es ist die „große Lösung“: Das Land Berlin sichert sich 670 Wohnungen, die Deutsche Wohnen geht leer aus. Mieter und Senatsmitglieder sprechen von einem Erfolg. Weiterlesen

Das Haus kaufte sich selbst, damit es Niemandem mehr gehört. 2016 sollte das Haus in der Zossener Straße 48 an einen Investor verkauft werden, der es noch vor Abschluss des Kaufs direkt an eine Investmentgesellschaft in Luxemburg weiter veräußern wollte. Inzwischen ist das Haus Teil des Mietshäuser Syndikats geworden. Weiterlesen

Stop Gentrification Die Reichenberger Straße 114 ist ein Mietshauskomplex in Berlin-Kreuzberg, dessen Bewohner:innen sich mit Solidarität, Kunst und Protest gegen Verdrängung wehren. Weiterlesen

Beiträge zum Thema Abwendungsvereinbarung Die Berliner Woche hat eine Vielzahl an Beiträgen zum Thema Abwendungsvereinbarung gesammelt. Weiterlesen

Zurück zur Übersicht der Themengebiete

Datenschutz

Die Datenschutzgrundverordnung (DSGVO) gilt selbstverständlich auch bei Haus- und Wohnungsverkäufen. Somit dürfen personenbezogene Daten (wie z.B.: Vor- und Nachname, Geburtsdatum, Alter, Telefonnummer, Kontodaten, E-Mailadresse) nicht einfach ohne Einwilligung durch die Eigentümer:in an Kaufinteressenten weitergegeben werden. Weiterlesen

(Vermutete) Verstöße können beim Berliner Beauftragten für Datenschutz und Informationsfreiheit hier gemeldet werden.

Bitte prüft genau, welche Genehmigung zur Weitergabe von Daten Ihr Eurer Hausverwaltung einräumt!

Zurück zur Übersicht der Themengebiete

Demonstration und Versammlung

Ihr plant eine Demonstration, eine Kundgebung, ein Straßenfest?

Diese könnt ihr online anmelden.

Zwei Tage nach der Anmeldung darf die Demonstration/Versammlung dann beworben werden.

Zurück zur Übersicht der Themengebiete

Efeu

In der Zeit vom 1. März bis zum 30. September eines Jahres ist es verboten, Hecken, lebende Zäune, Gebüsche oder andere Gehölze abzuschneiden, auf den Stock zu setzen oder zu beseitigen. Darüber hinaus brüten auch gerne Vögel im Fassadenbewuchs. Weiterlesen

Siehe auch Artenschutz

Zurück zur Übersicht der Themengebiete

Eigenbedarfskündigungen

Der Vermieter darf nur bei berechtigtem Interesse kündigen. Die Gründe dafür hat der Vermieter stets darzulegen, und im Streitfall auch zu beweisen. (vgl. § 573 BGB). Eine Kündigung ohne Angaben von Gründen ist demnach unwirksam. Ausgeschlossen ist auch eine Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung. Weiterlesen

Wenn der Eigentümer im Kündigungsschreiben mitteilt, dass einer seiner Angehörigen einziehen möchte, stellt sich die Frage:\ Wer zählt zu den Angehörigen?

Hier eine Übersicht:

  • Eltern
  • Großeltern
  • Kinder (auch Stiefkinder)
  • Geschwister
  • Neffen, Nichten
  • Ehegatten (auch in Trennung befindlich)
  • eingetragene Lebenspartner:innen
  • Enkel
  • Schwiegereltern (außer nach Scheidung)

Weiterlesen

Wichtig zu wissen: Wenn die Wohnung wegen Eigenbedarfs gekündigt wurde, hast Du ein berechtigtes Interesse an einer Einsichtnahme ins Grundbuch. Über das Grundbuchamt kannst Du prüfen, ob der Vermieter noch andere Häuser oder Wohnungen hat, in dem sich möglicherweise freistehende oder freiwerdende Wohnungen befinden, in die die Angehörigen oder der Eigentümer selbst einziehen könnten. Die Rechtsgrundlage hierfür ist eine Entscheidung des Landgerichts Mannheim, Beschluss v. 22.1.1992, 6 T 26/91, WuM 1992 S. 130. Weiterlesen

Siehe auch Eigentümerrecherche

Siehe auch Umwandlung

Das Thema Eigenbedarfskündigung ist nicht nur in Berlin präsent. In ganz Deutschland kündigen Vermieter aufgrund Eigenbedarfes oftmals langjährige Mieter:innen aus ihren Wohnungen. Ob dies immer rechtmäßig ist, sollte aus unserer Sicht stets im Einzelfall geprüft werden. Hier ein paar von Mieter:innen gewonnenen Klagen gegen Eigenbedarfskündigungen

  • Düsseldorfer Staatsanwaltschaft ermittelt „Eigenbedarf“ vom Richter abgeschmettert, Link zum Artikel
  • Eigenbedarf abgewiesen: Sieg für langjährige Mieter, Link zum Artikel
  • Eigenbedarfskündigung der Familie Himmels war vorgetäuscht, Link zum Artikel
  • Berechtigtes Interesse des Vermieters reicht nicht aus, wenn eine mietvertragliche Bestimmung einen gegenüber den gesetzlichen Vorschriften erhöhten Bestandsschutz einräumt, Link zum Artikel

Vorgetäuschter Eigenbedarf ist übrigens strafbar und sollte, wenn er gerichtlich nachgewiesen worden ist, zur Anzeige gebracht werden.

Tipps bei Eigenbedarfskündigung (Flyer der Arbeitsgruppe “Eigenbedarf kennt Kündigung”).

Zurück zur Übersicht der Themengebiete

Eigentümerrecherche

Es ist immer gut zu wissen, wem das Haus bzw. die Wohnung, in der Du wohnst gehört. Beim Grundbuchamt kannst Du nachsehen wie der Eigentümer heißt, bzw. wie der korrekte Firmenname der Firma lautet, der das Haus oder die Wohnung gehört. Entweder notierst Du Dir kostenfrei den Namen vor Ort oder Du nimmst einen Grundbuchauszug als Ausdruck mit. Die Kosten dafür liegen bei 20,00 € pro Auszug (Stand Juli 2019). Als Mieter:in hast Du ein berechtigtes Interesse Einsicht zu nehmen.

Wichtig: Personalausweis und Mietvertrag zum Grundbuchamt mitnehmen. Vor Ort sagst Du dann, dass Du gerne wissen möchtest, wer der Eigentümer des Hauses oder der Wohnung ist.

Melde Dich bei uns. Wir unterstützen Dich gern bei der weiteren Recherche.

Einen ersten Einblick über den Eigentümer bekommt ihr fast immer bei North Data.

Suchaktion: Welche Häuser in Berlin gehören diesen 75 Briefkastenfirmen?

Weitere interessante Links zum Thema Recherche:

Zurück zur Übersicht der Themengebiete

Eigentumswohnungen

Eine Eigentumswohnung ist gemäß Wohnungseigentumsgesetz (WEG) eine Form des Eigentums an einer einzelnen Wohnung in einer „Eigentumswohnanlage“.

Jede Wohnung erhält bei der Entstehung ein eigenes Wohnungs-Grundbuchblatt und kann wie jede andere Immobilie verkauft, mit Grundpfandrechten belastet oder vererbt werden.

Zurück zur Übersicht der Themengebiete

Entmietung

Hinweis: Bei den folgenden Texten handelt es sich um Auszüge aus der Presseberichterstattung.

Die zweifelhaften Methoden einiger Vermieter

Bei dem Versuch, sich den unangenehmen Altmietern zu entledigen, entwickelt so mancher Vermieter ungeahnte Kreativität. So berichtete die Münchner Abendzeitung über folgende skurrile Fälle: Ein Vermieter hat plötzlich das Wasser abgestellt und nach Protesten der Mieterschaft einfach ein Dixie-Klo in den Hof gestellt. Ein anderer ließ in bereits leerstehenden Wohnungen des Hauses bis früh am Morgen „Abrisspartys“ feiern, um auch die restlichen Mieter zu vertreiben. Und so mancher Mieter hatte aufgrund einer Dachsanierung wochenlang buchstäblich kein Dach über dem Kopf. Derartige Methoden sind zwar selbstverständlich nicht rechtens, jedoch ist ein juristisches Vorgehen nervenaufreibend und langwierig, so dass viele Mieter kleinbeigeben. Weiterlesen

„Das Spektrum der so verstandenen Entmietungsfälle umfasst unberechtigte Kündigungen, diverse Mahnungen oder Abmahnungen ohne sachlichen Grund, Mieterhöhungen - sowohl begründet als auch unbegründet, Ankündigungen von umfassenden Sanierungsarbeiten im Haus, die Durchführung von Baumaßnahmen im oder am Haus, Lärm, Dreck, unterbrochene Wasser- oder Stromzufuhr, Verwahrlosung des Hauses oder der Wohnung“, sagt Ulrich Ropertz, Geschäftsführer und Leiter der Pressestelle des Deutschen Mieterbunds. Weiterlesen

Es gibt Vermieter, denen ist jedes Mittel recht, um die alten Bewohner mit ihren Billigmieten loszuwerden. Da fällt wochenlang das Fernsehen, die Heizung oder der Strom aus, da werden Mieter gezwungen, sich ein Dixie-Klo im Hof zu teilen, weil die Bäder leider saniert werden müssen. Da werden Dächer abgedeckt und so lange offenstehen gelassen, bis ein heftiger Regen die Wohnungseinrichtung des Obergeschosses ruiniert.

Mieter werden vorübergehend in Ausweichwohnungen umquartiert, die dann nur halb so groß oder so hässlich sind, dass man sich doch fragt, ob man sich nicht gleich selbst eine schönere Wohnung sucht. Es ist eine dauerhafte Zermürbungstaktik, bei der fast jeder früher oder später aufgibt. Weiterlesen

Die Art und Weise aber, wie dieses Urteil zustande kam, macht den Zeichner und seine Frau Christl-Ilona Mattes noch immer fassungslos: Über einen längeren Zeitraum stellte ihnen ein offenkundig von den Eigentümern engagierter Privatdetektiv nach, schnüffelte in ihrem privaten Umfeld herum und verfolgte sie immer wieder. Als sie beispielsweise einmal einen Ausflug in den Biergarten eines befreundeten Wirts machten, schoss der Detektiv Fotos von Zimnik, die zeigen, wie er vor einer Halben Radler sitzt. Dieses Foto soll der Vermieter wiederum dem Gericht vorgelegt haben, um damit zu belegen: So krank kann der Mann nicht sein. Dass selbst todkranke Menschen noch in der Lage sind, die wenigen Schritte vom Auto bis zum Sitzplatz im Biergarten zu bewältigen, lässt sich allerdings bei manchem Ausflug von Pflegeheimbewohnern beobachten. Weiterlesen

Zurück zur Übersicht der Themengebiete

Erhaltungssatzung BauGB §172

Die Erhaltungssatzung ist die Rechtsgrundlage der Bezirke um Milieuschutzgebiete ausweisen zu können.

Folgende Schutzziele definiert die Erhaltungssatzung:

  • Erhaltung der städtebaulichen Eigenart des Gebiets auf Grund seiner städtebaulichen Gestalt
  • Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung (sogenannter Milieuschutz) oder
  • Unterstützung städtebaulicher Umstrukturierungen

Link zum Gesetz

Siehe auch Milieuschutzgebiet

Zurück zur Übersicht der Themengebiete

Fledermäuse

Fledermäuse stehen unter Artenschutz.

Weitere Informationen zum Thema Artenschutz

Zurück zur Übersicht der Themengebiete

Geldwäsche

Am 14.11.2019 hat der Bundestag neue Vorschriften gegen Geldwäsche beschlossen. Im Immobilienbereich erweitert das Gesetz zudem Pflichten zur Verhinderung von Geldwäsche, vor allem durch die Einbeziehung öffentlicher Versteigerungen und durch Änderungen bei der Verdachtsmeldepflicht. Weiterlesen

Besonders wichtig sei, dass die wirtschaftlich berechtigten von ausländischen Unternehmen, die Immobilien erwerben, in das Transparenzregister eingetragen werden müssten. Geschehe dies nicht, dürften die Notare solche Geschäfte nicht beurkunden. Weiterlesen

Siehe auch Transparenzregister

Zurück zur Übersicht der Themengebiete

Grundrissänderungen

Grundrissänderungen sind im Milieuschutzgebieten untersagt und werden grundsätzlich nicht genehmigt. Solltet ihr mitbekommen, dass in Eurem Haus Wohnungsgrundrisse verändert werden meldet das schnellstmöglich beim Bau- und Wohnungsaufsichtsamt.

Seid Ihr im Haus gut vernetzt, dann bittet ausziehende Hausgemeinschaftsmitglieder Euch einen Wohnungsgrundriss zu hinterlassen.

Siehe auch Bauaufsicht

Siehe auch Milieuschutzgebiet

Zurück zur Übersicht der Themengebiete

Grundbucheinsichtsstelle

Das Grundbuchamt befindet sich in Berlin bei den jeweiligen Amtsgerichten der Bezirke.

Beim Grundbuchamt kannst Du einen Grundbuchauszug erhalten. Meldet Euch bei uns, wir helfen Euch gerne bei der weiteren Recherche.

Siehe auch Eigentümerrecherche

Zurück zur Übersicht der Themengebiete

Hausgemeinschaft organisieren

Gerade wenn Veränderungen im Haus anstehen, ist es gut, sich mit seinen Nachbar:innen auszutauschen und zu vernetzen. Darum empfehlen wir:

  • Redet mit Euren Nachbar:innen und Nachbarn über das, was in Eurem Haus passiert
  • Organisiert eine Mieter:innenversammlung (Handzettel in die Briefkästen mit einem verständlichen Text um was es geht und wo ihr Euch treffen wollt. Ggf. auch mehrsprachig je nachdem wie sich Eure Hausgemeinschaft zusammensetzt)
  • Geht am Tag des Treffens durch das Haus und klingelt an allen Türen. Animiert Eure Nachbar:innen beim Treffen dabei zu sein. Dranbleiben – es lohnt sich eine starke Hausgemeinschaft zu sein
  • Richtet eine Mailingliste und/oder Whatsapp Gruppe und/oder gemeinsame Arbeitsplattform (z.B. bei Trello) ein
  • Klärt ob jemand aus Eurem Haus Mitglied im Berliner Mieterverein oder der Berliner Mietergemeinschaft ist. Wenn ja, ruft dort an und vereinbart einen Termin für eine Hausversammlung.
  • Macht regelmäßige Hausgemeinschaftstreffen und ladet immer gezielt dazu ein, ganz gleich wie viele kommen. Es ist wichtig, dass alle informiert sind.

Weiterlesen beim Berliner Mieterverein

Weiterlesen bei der Berliner Mietergemeinschaft

Workshop „wie kommt ihr mit Euren Nachbar:innen ins Gespräch“

Siehe auch Nachbar:innen informieren und aktivieren

Je geschlossener Eure Hausgemeinschaft auftritt, umso mehr kann sie erreichen! Es ist normal, dass sich Menschen verschieden stark engagieren. Wichtig aber ist, auch diejenigen mitzunehmen und einzubinden, die sich nicht aktiv beteiligen.

Gerade, wenn einzelne im Haus auch bereit sind, gegen eine Abfindung auszuziehen oder die eigene Wohnung zu kaufen, ist es wichtig, hierüber im Austausch zu sein. Vielleicht findet sich eine regelmäßige Hausrunde zusammen. Vielleicht braucht es auch zunächst vertraulichere Gespräche im kleinen Rahmen, z.B. am Küchentisch. Auch gilt es zu klären, welche Ziele und Ressourcen die Bewohner:innen des Hauses haben:

  • Wieviel Zeit kann eingebracht werden?
  • Welche Perspektiven und Pläne stehen für die einzelnen Bewohner:innen in den nächsten Jahren im Raum?
  • Wer kann gut Treffen und ähnliches organisieren?
  • Wer verhandelt?
  • Wer recherchiert?
  • Wer hat Spaß an Vernetzung zu anderen Hausgemeinschaften und Mieter:innen-Initiativen?
  • Wer kümmert sich um die technische Infrastruktur, wie beispielsweise Mailingliste, Whatsapp Gruppe, Cloud, Webseite, Social Media Auftritte, etc.
  • Wer informiert die Nachbar:innen die nicht bei den Treffen dabei sein konnten bzw. die, die nicht Technik-affin sind

Regelmäßige Treffen helfen, einander besser kennenzulernen. Das Leben besteht allerdings nicht nur aus Arbeitstreffen, trefft Euch auch auf einen Kaffee oder zum gemeinsamen Frühstücken oder Kochen.

Siehe auch Mietergemeinschaft

Zurück zur Übersicht der Themengebiete

Hausverein

Es kann hilfreich sein, nicht als Einzelpersonen mit der Eigentümerin, Banken, Politiker:innen, Verwaltung etc. in Kontakt zu treten, sondern als Juristische Person.

Der Aufwand und die Kosten für eine Vereinsgründung liegen bei ca. 150 € (gerichtliche Verfahrensgebühr und Beglaubigungsgebühr beim Notar). Weiterlesen

Wichtig ist auch, eine Vereinshaftpflichtversicherung abzuschließen. Diese kostet zwischen 150 - 300 € pro Jahr. Vereinsmitglieder sind i.d.R. die Bewohner:innen des Hauses. Ob auch andere Personen Vereinsmitglied werden können, regelt die Satzung. Dort kann u.a. auch geregelt werden, dass nur Vereinsmitglieder interne Informationen erhalten, inaktive Vereinsmitglieder aus dem Verein ausgeschlossen werden können und dass der Verein Mitgliedsbeiträge erheben und ein Konto führen darf. Mit dem eingesammelten Geld können z.B. Anwält:innen bezahlt werden.

Die laufende Arbeit übernimmt der Vorstand, die Treffen der Hausgemeinschaft nennen sich dann einfach Mitgliederversammlung. Der Vorstand hat Vertretungsverantwortung, d.h. Vorsitzende haben eine Verpflichtung, den Verein rechtlich zu vertreten. Wer Posten übernimmt, muss also zuverlässig sein und sich mindestens bis zur Neuwahl engagieren.

Zweck eines Hausvereines könnte sein:

  • Erhalt von Wohnraum oder Erhalt des Mietshauses
  • Schutz vor Entmietung bestehender Mietverhältnisse
  • Verhinderung von Leerstand zum Zweck der Kapitalsteigerung
  • Erhalt der vorhandenen (sozialen) Wohn- und Gewerbestruktur Musterstraße 1
  • Förderung von sinnvollen, wirtschaftlichen, ökologischen und leistbaren Maßnahmen zur Sanierung des Wohnobjekts Musterstraße 1
  • Verhinderung von Luxussanierungen
  • Eine mögliche Vorbereitung zum Erwerb (auch Teilerwerb) der genannten Objekte und deren Umwandlung in eine Genossenschaft oder z.B. Mietshäusersyndikat
  • Mitwirkung bei der Planung und Gestaltung des Hauses, z.B. Hofbereiche
  • Nachbarschaftliche Hilfe

Vorteile eines eingetragenen Vereins (e.V.)

Durch die Rechtsfähigkeit des e.V. kann der Verein Rechtsgeschäfte vornehmen, Verträge schließen oder Vereinseigentum erwerben. Darüber hinaus kann der e.V. beispielsweise im Impressum einer Webseite stehen oder auch als Verantwortlicher im Sinne des Pressegesetzes (V.i.S.d.P.) fungieren. Ein Verein schützt seine Mitglieder rechtlich, da kein Einzelmitglied belangt werden kann.

Weitere Vorteile sind:

  • Der e.V. kann in eigenem Namen klagen – aber er kann auch verklagt werden
  • Der e.V. darf als juristische Person ins Grundbuch eingetragen werden
  • Vorstand & Mitglieder haften nicht persönlich für Schulden des e.V.
  • Der e.V. kann als gebündeltes Sprachrohr der Mieter:innen in der Öffentlichkeit dienen

Nachteile eines eingetragenen Vereins

  • Die Gründung stellt bestimmte Anforderungen (Erstellung einer Satzung, Wahl des Vorstands)
  • Satzungsänderungen und Neuwahlen des Vorstands müssen beim Gericht angemeldet werden
  • Zur Eintragung eines e.V. muss die Satzung von mindestens sieben Mitgliedern unterschrieben werden
  • Ist eher belangbar, z.B. bei Medienrecht, da haften die Vorstände, bei Verstößen gegen Unterlassungserklärungen auch von Dritten

Zurück zur Übersicht der Themengebiete

Informationsfreiheitsgesetz (IFG)

Das Informationsfreiheitsgesetz des Bundes begründet den Anspruch auf Zugang zu behördlichen Informationen. Mitunter fordert die Behörde den/die Auskunftssuchenden auf, eine Begründung für ihre Einsichtnahme abzugeben. Neben anderen Gründen wurden auch schon “Kontrolle des Verwaltungshandelns” und “politische Willensbildung” akzeptiert.

Sollte die Behörde die Einsichtnahme ablehnen oder nur teilweise Auskunft erteilen, dann muss sie dies begründen. Den entsprechenden Passus findest Du hier.

Wichtig ist, dass ihr Eure Frage korrekt und eindeutig formuliert. Wir empfehlen die Nutzung des Portals „Frag den Staat”.

Zurück zur Übersicht der Themengebiete

Informationsveranstaltung des Eigentümers/Hausverwaltung

Manche Hausverwaltungen/Eigentümer laden zu einer Informationsveranstaltung ein, um die Mieter:innen über die anstehenden Veränderungen zu informieren. Neben der Vorstellung von Projektbeteiligten, Erläuterung von anstehenden Baumaßnahmen und Erläuterung zur Umwandlung der Wohnungen ist bei solchen Informationsveranstaltungen i.d.R. auch eine offene Fragerunde vorgesehen.

Es empfiehlt sich darum im Vorfeld, einen Fragenkatalog innerhalb der Hausgemeinschaft auszuarbeiten.

Wichtig: Führt Gespräche immer zusammen und lasst Euch nicht vereinzeln. Eine beliebte Taktik ist, die Wortführer aus dem Haus zum „umgarnen“ und mit zusätzlichen „Goodies“ (längerer Kündigungsschutz, höhere Abfindungen etc.) ruhigzustellen.

Zurück zur Übersicht der Themengebiete

Kundgebung

Ihr plant eine Demonstration, eine Kundgebung, ein Straßenfest?

Diese könnt ihr online anmelden.

Zwei Tage nach der Anmeldung darf die Kundgebung dann auch beworben werden.

Zurück zur Übersicht der Themengebiete

Kündigungsfristen und -schutz bei Umwandlung

Je nachdem, wann die Wohnung, in der Du wohnst, in Eigentum umgewandelt wurde gelten in Berlin unterschiedliche Kündigungsfristen.

Für Wohnungen die vor dem 06.08.2021 umgewandelt wurden gilt:

Fall 1: Die Mietwohnung wird nach Deinem Einzug in Eigentum umgewandelt und soll nun das erste Mal verkauft werden.

  1. Die Wohnung liegt in einem Milieuschutzgebiet: 7 Jahre keine Kündigung möglich plus weitere 5 Jahre Kündigungssperrfrist ab dem Zeitpunkt, zu welchem die Wohnung das erste Mal an einen Dritten verkauft wird
  2. Die Wohnung liegt nicht in einem Milieuschutzgebiet: 10 Jahre Kündigungssperrfrist

Siehe auch Vorkaufsrecht

Die Kündigungssperrfrist beginnt mit der Eintragung des ersten Erwerbers nach der Umwandlung in das Grundbuch zu laufen.

Berliner Mietfibel: Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen

Umwandlungsverordnung – Die 20 wichtigsten Fragen

Kündigungssperrfristverordnung: Längerer Schutz vor Eigenbedarf in sechs Bezirken

Fall 2: Du ziehst in eine Wohnung, die in einem sozialen Erhaltungsgebiet (Milieuschutzgebiet) liegt und das Haus wurde schon umgewandelt.

Hier haben neue Mieter:innen leider nicht die gleichen Rechte wie Bestandsmieter. Wurde die Wohnung unter der „7 + 5“ Regelung aufgeteilt, dann bedeutet das für die neuen Mieter:innen, dass die 7 Jahre, in der die Wohnung ausschließlich den Mieter:innen zum Kauf angeboten werden darf, schon „laufen“. Die 7 Jahre fangen mit dem Einzug nicht neu an zu zählen. Zudem entfällt für die neuen Mieter:innen der sich ansonsten anschließende 5 Jahres-Schutz vor Eigenbedarfskündigungen.

Fall 3: Du ziehst in eine Wohnung, die nicht in einem sozialen Erhaltungsgebiet (Milieuschutzgebiet) liegt und das Haus wurde schon umgewandelt, jedoch ist noch kein Wohnungseigentum begründet worden.

Ist die neu angemietete Wohnung bereits umgewandelt aber noch nicht verkauft, gilt nach Verkauf und einer rechtsgültigen Eigenbedarfskündigung, die Kündigungsfrist nach Gesetz. 3, 6 oder 9, Monate je nach Mietdauer.

Fall 4: Die Wohnung war schon eine Eigentumswohnung als Du eingezogen bist.

Es gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen:

  • Mietdauer < 5 Jahre Kündigungsfrist 3 Monate
  • Mietdauer > 5 Jahre Kündigungsfrist 6 Monate
  • Mietdauer > 8 Jahre Kündigungsfrist 9 Monate
  • In alten, bis Herbst 2001 abgeschlossenen Mietverträgen steht oft, dass nach 10 Jahren Mietzeit eine 12-monatige Kündigungsfrist durch den Vermieter einzuhalten ist. Diese Regelung ist auch heute noch wirksam. Der Vermieter muss sich an diese vertragliche Regelung halten, er kann dann nur mit einer Frist von 12 Monaten kündigen - schreibt der Mieterbund.

Siehe auch Milieuschutzgebiet

Für Wohnungen die nach dem 06.08.2021 umgewandelt wurden gilt:

Durch das in Kraft treten der neuen Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB entfällt die vorgenannte „7 + 5“ Regelung. Sie gilt aber noch für bereits umgewandelte Wohnungen in sozialen Erhaltungsgebieten. Das heißt, das Umwandlungsverbot richtet sich in den sozialen Erhaltungsgebieten ausschließlich nach den neuen Regelungen des § 250 BauGB und nicht mehr nach § 172 Absatz 1 Nr. 2 BauGB in Verbindung mit der jeweiligen Sozialen Erhaltungsverordnung.

Siehe auch Baulandmobilisierungsgesetz

Zurück zur Übersicht der Themengebiete

Leerstand

Wohnungen, die länger als drei Monate leer stehen, fallen dann unter das Zweckentfremdungsverbot. Ziel des Zweckentfremdungsverbots ist der Schutz des vorhandenen Wohnraums vor der Umwandlung in Gewerberaum, in Ferienwohnungen und vor Abriss und Leerstand. Allerdings gibt es auch einige Ausnahmeregelungen wie z.B. dass Wohnraum zügig umgebaut, instandgesetzt oder modernisiert wird und deshalb bis zu zwölf Monate unbewohnbar ist oder leer steht. Weiterlesen

Sollten diese Maßnahmen länger als zwölf Monate andauern, muss eine Genehmigung zum Leerstand von Wohnraum durch die Eigentümerin beantragt werden (kostenpflichtig).

Zweckentfremdung online melden.

Meldet Leerstand zusätzlich auch dem Leerstandsmelder Berlin.

Weitere Information zum Thema Zweckentfremdungsverbotsverordnung.

Zurück zur Übersicht der Themengebiete

Mauersegler

Mauersegler stehen unter Artenschutz.

Siehe auch Artenschutz

Zurück zur Übersicht der Themengebiete

Mediation

Die eine oder andere Hausgemeinschaft unseres Netzwerks hat gute Erfahrungen damit gemacht mit der Eigentümerin und/oder dem Immobiliendienstleister, der die Wohnungen vermarkten soll, eine Mediation durchzuführen. Mediation bedeutet Vermittlung, ist freiwillig und ermöglicht Lösungen, die beiden Seiten gerecht werden. Weiterlesen

Zurück zur Übersicht der Themengebiete

Mieterberatungen in Berlin

(in alphabetischer Reihenfolge)

Zurück zur Übersicht der Themengebiete

Mietergemeinschaften

„Gemeinsam ist man stärker” – getreu diesem Motto tun sich in Berlin mindestens zehn Mietende eines Wohnhauses oder einer Wohnanlage zu sogenannten Mietergemeinschaften zusammen. Sie wählen einen Sprecherin, der sie dann beim Berliner Mieterverein (BMV) als Gruppe vertritt. Weiterlesen

Siehe auch Hausgemeinschaft organisieren

Zurück zur Übersicht der Themengebiete

Mietminderung

Nehmt bei Wohnungsmängeln und/oder Mietminderungsvorhaben vorher Kontakt mit einer Mieterberatungsstelle (siehe Mieterberatungen in Berlin) auf oder wendet Euch an einen Fachanwalt für Mietrecht und besprecht das bestmögliche Vorgehen für Euren Fall. Weiterlesen

Wichtiger Hinweis: Mindert auf keinen Fall einfach so die Miete. Ungerechtfertigte Mietminderungen können dazu führen, dass der Vermieter die Mieter:innen verklagt und der gekürzte Betrag zurückgezahlt werden muss. Im Extremfall kann sogar die Kündigung der Wohnung aufgrund von Mietschulden erfolgen.

Was Sie über die Mietminderung wissen sollten

Miete unter Vorbehalt bezahlen

Zurück zur Übersicht der Themengebiete

Milieuschutzgebiet / soziales Erhaltungsgebiet

Soziale Erhaltungsverordnungen sollen verhindern, dass sich die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aufgrund von Verdrängung durch teure Modernisierungsmaßnahmen, Veränderungen der Struktur einer Wohnung, der Umnutzung von Wohnungen in Gewerbe oder der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen, verändert. Weiterlesen

Soziale Erhaltungsverordnungen werden in Berlin umfassender seit Mitte der 1990er-Jahre von den Bezirken eingesetzt und haben mit der wachsenden Stadt zusätzlich an Bedeutung gewonnen. Über folgenden Link kommt ihr zu

  • den sozialen Erhaltungsverordnungen und sozialen Erhaltungsgebiete die es derzeit in Berlin gibt
  • den Umwandlungsverordnungen
  • dem Konzept zur Nutzung des Vorkaufsrechts nach dem Baugesetzbuch

Milieuschutz von Unten-Tutorial: Milieuschutz, Vorkaufsrecht und Abwendungserklärung einfach erklärt von der Hausgemeinschaft Schöneweider Straße 20.

Zurück zur Übersicht der Themengebiete

Modernisierungsankündigungen

Wenn ihr eine Modernisierungsankündigung erhaltet, nehmt schnellstmöglich Kontakt mit einer Mieterberatung auf. Es hat sich gezeigt, dass viele Schreiben nicht korrekt sind und deswegen zurückgewiesen werden können.

Siehe auch Mieterberatungen in Berlin

Wird eine Modernisierungsmaßnahme ohne Ankündigung durchgeführt und die Mieter:innen dulden diese in Kenntnis, dass es sich um eine Modernisierung handelt, können Vermieter eine Mieterhöhung auch ohne vorherige Modernisierungsankündigung geltend machen. Die fehlende Ankündigung führt dann lediglich dazu, dass die Mieter:innen die Modernisierungsmieterhöhung erst neun Monate nach deren Erhalt zahlen müssen. Rechtsgrundlage ist der § 559b Absatz 2 Nr. 1 BGB.

Zurück zur Übersicht der Themengebiete

Modernisierungsmaßnahmen

Modernisierungsmaßnahmen sind gemäß § 555b BGB bauliche Veränderungen,

  1. durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung),
  2. durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung nach Nummer 1 vorliegt,
  3. durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird,
  4. durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird,
  5. durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden,
  6. die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a sind, oder
  7. durch den neuen Wohnraum geschaffen wird

Einen aktuellen Überblick über Rechte der Mieter:innen bei Modernisierung nach aktuellem Rechtsstand stellt der Berliner Mieterverein auf seiner Webseite zur Verfügung.

Modernisierungsmaßnahme ohne Ankündigung Wenn Mieter:innen klar ist, dass es sich um eine Modernisierungsmaßnahme handelt und diese dulden, kann der Vermieter eine Mieterhöhung auch ohne vorherige Modernisierungsankündigung geltend machen. Die fehlende Ankündigung führt dann lediglich dazu, dass die Mieter die Modernisierungsmieterhöhung erst neun Monate nach -deren Erhalt zahlen müssen (§ 559b Absatz 2 Nr. 1 BGB).

Es empfiehlt sich daher, sofern eine Ankündigung fehlt, die Bauarbeiter nicht in die Wohnung zu lassen und bei Modernisierungsmaßnahmen außerhalb der Wohnung den Maßnahmen zu widersprechen.

Siehe auch Mieterberatungen in Berlin

Zurück zur Übersicht der Themengebiete

Nachbar:innen informieren und aktivieren

Informiert auch die umliegende Nachbarschaft darüber, was in Eurem Haus passiert.

Ladet zu einem Hoffest ein, werft Zettel in die Briefkästen und/oder klebt diese mit gut abzulösenden Klebestreifen an die Türen der Häuser. Private Veranstaltungen, Treffen der Mieter:innen mit Gästen u.ä. sind vom Mietrecht gedeckt. Ein Überblick darüber, was rechtlich bei Veranstaltungen im öffentlichen Raum (mit GEMA, Ausschank u.a.) zu beachten ist, bietet die “Freiraum-Fibel” des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung.

Teilt Eure Themen und das was in Eurem Haus passiert auf Social Media Plattformen wie Facebook, Twitter, Instagram und/oder richtet eine Internetseite und/oder einen Blog ein. Achtet bei der Erstellung von Inhalten darauf, dass ihr

  • keine fremden Fotos verwendet (es sei denn, ihr habt die Genehmigung des Urhebers/des Fotografen). Weiterlesen
  • Euer Haus nur von der anderen Straßenseite aus fotografiert (Panoramarecht)
  • keine Unwahrheiten erzählt. Wenn ihr Euch nicht sicher seid, schreibt Eure Texte im Konjunktiv!
  • Zitate und Textauszüge von anderen Seiten entsprechend kennzeichnet und auch die dazugehörige Quelle angebt

Klärt im Vorfeld, welche Plattform zu Euch passt und wer von Euch Zeit hat sich darum zu kümmern. Ein Ratgeber zum Thema Foto-, Zitat- und Urheberrecht gibt’s hier.

Siehe auch Hausgemeinschaft organisieren

Siehe auch Plakate anbringen

Siehe auch Transparente an der Fassade

Zurück zur Übersicht der Themengebiete

Plakate anbringen

Frage: Darf ich an der Wohnungstüre (außen) oder am Fenster (außen) Aufkleber, Plakate, Zettel oder ähnliches anbringen?

Antwort: Nein. Gemietet wird nur die Innenseite der Türe und auch die Innenseite der Fenster.

Weitere Infos zu Plakaten, Banner und Aufkleber anbringen findet ihr hier.

Zurück zur Übersicht der Themengebiete

Plakatwerbung an Baugerüsten

Die Verhüllung eines Baugerüstes wird oft verlangt, um Gefahren durch herabfallende Teile zu verhindern. Die sogenannten Gerüstschutznetze (auch Gerüstnetze oder Seitenschutznetze) sollen also Unfälle verhindern. Der eine oder andere findige Vermieter „beglückt“ seine Mieter:innen zusätzlich noch mit Werbeplanen. Diese müssen vorab vom Straßen- und Grünflächenamt des jeweiligen Bezirks genehmigt werden und dürfen maximal sechs Monate hängen.

Welche Regelungen gelten bei Riesenpostern an Mietshäusern?

Anwohner in Berlin-Mitte verärgert über Plakatwand

Es kann helfen, die jeweiligen Geschäftsführer und Vorstände des werbetreibenden Unternehmens anzuschreiben und darauf hinzuweisen, was diese Art von Werbung für Auswirkungen auf die Mieter:innen hat, wenn sie Dank der Werbung tagsüber im Dunkeln und nachts Dank Lichtstrahlern im Hellen leben müssen. Auch das Bezirksamt sollte informiert werden sowie das Umwelt- und Naturschutzamt. Scheinbar ist Lichtbelästigung derzeit der einzige offizielle Grund, warum ein Werbebanner wieder demontiert werden muss.

Zurück zur Übersicht der Themengebiete

Plakate kleben

Auf der Webseite eines Rechtsanwalts ist dazu zu lesen: „Für eine Sachbeschädigung kommt es darauf an, wie Plakate angebracht werden. Werden sie mit Kleister befestigt, wird dies in aller Regel eine nicht nur unerhebliche Veränderung des Erscheinungsbildes darstellen und damit den Tatbestand erfüllen. Bei Tesafilm, bei dem sich ein Plakat ohne große Mühe rückstandslos entfernen lässt, erscheint eine Sachbeschädigung weniger naheliegend.“ Weiterlesen

Wird öffentliche Infrastruktur wie z.B. Straßenlaternen, Ampelanlagen oder Bushaltestellen beklebt, droht ein Bußgeld: „Zurzeit können in Berlin zwar für nicht erlaubtes Plakatieren 30, 50 und 150 Euro Ordnungsgeld verhängt werden. In hartnäckigen Wiederholungsfällen sogar 500 Euro. Allerdings: Es reicht nicht, den verantwortlichen Veranstalter zu finden. Die Plakatierer müssen direkt erwischt werden.“ Weiterlesen

Die Rechtsprechung hat dagegen als erlaubt angesehen:

  • das Kleben eines Plakates auf Verteilerkästen der Post, wenn dabei weder die Substanz des Kastens noch seine Brauchbarkeit verletzt wird und die Beseitigung des Plakates keine großen Schwierigkeiten verursacht (BGH, Beschluss vom 13.11.1979, Az. 5 StR 166/79, zu finden in BGHSt 29, 129 = NJW1980, 350),
  • das Bekleben eines Abfallbehälters, einer Telefonzelle und eines Streugutkastens mit Aufklebern, die zwar nicht mit der Hand, aber mit Benzin oder Spülmittellösung abzulösen sind (OLG Frankfurt/Main, Urteil vom 11.03.1988, Az. 5 Ss 477/87, zu finden in NJW 1990, 2007 f.),
  • das Bekleben eines Schaltkastens mit einem Plakat mit falschem bzw. fehlerhaftem Impressum, das ohne großen Aufwand beseitigt werden konnte (BayObLG, Beschluß vom 06.07.1984, Az. 3 Ob Owi 67/84, zu finden in NStZ 1984, 514 f.) Weiterlesen

Zurück zur Übersicht der Themengebiete

Schwalben

Schwalben stehen unter Artenschutz.

Siehe auch Artenschutz

Zurück zur Übersicht der Themengebiete

Sanierungsgebiet

Als Sanierungsgebiet gilt in Deutschland ein fest umrissenes Gebiet, in dem eine Gemeinde (Städte, Gemeinden, auch Dörfer) eine “Städtebauliche Sanierungsmaßnahme” durchführt. Weiterlesen

Mieter:innen erwerben durch die Festlegung eines Sanierungsgebietes allerdings keine direkten, zusätzlichen Rechte gegenüber ihrem Vermieter. Weiterlesen

Eine aktuelle Übersicht über bestehende Sanierungsgebiete in Berlin gibt es hier.

Zurück zur Übersicht der Themengebiete

Sprühdosen/Sprühkreide

In der Presse ist dazu zu lesen:

„Schon immer war Berlin auch Hauptstadt für Street-Art: Graffiti und Aufkleber nehmen Fassaden, Schilder und Masten in Beschlag. (…) Deshalb verweist auch Plakat-Kultur auf die Flüchtigkeit des verwendeten Materials: „Wir arbeiten mit Kreide-Spray, das wird aus rechtlicher Sicht gemacht, weil es umweltfreundlich und abwaschbar ist.“ Wenn sie Kreide verwenden, machen sich die Werbenden nicht der Sachbeschädigung schuldig, sondern gegebenenfalls „nur“ des ungenehmigten Werbens im öffentlichen Raum.“ Weiterlesen

Die Rechtsprechung hat dagegen als erlaubt angesehen: Das Besprühen eines Gehweges mit Parolen aus Acrylfarbe, die zwar nicht mit Wasser, aber mit Lösungsmitteln entfernt werden konnten (OLG Frankfurt/Main, Urteil vom 21.07.1988, Az. 5 Ss 228/88, zu finden in NJW 1990, 2008). Weiterlesen

Zurück zur Übersicht der Themengebiete

Transparente an der Fassade

Folgende Punkte sind hier wichtig

  • keine Beschädigung der Bausubstanz hier vor allem der Fassade (Transparente können mit Schnüren befestigt werden)
  • keine Verunglimpfung der Eigentümerin/des Vermieters
  • Nicht den Eindruck erwecken, der Vermieter missachtet Mieterinteressen

Leitsatz des BGH Urteils:

Wird der Vermieter einer Wohnung verurteilt, die Anbringung eines Transparents, Plakats oder Banners durch den Mieter an der Fassade des Hauses zu dulden, richtet sich die Beschwer des Vermieters nach dem Wertverlust, den er durch die Beeinträchtigung der Substanz und/oder des optischen Gesamteindrucks seines Hauses erleidet. Weiterlesen

Urteil des Amtsgerichts Mitte vom 26.02.2014:

Ein ohne Substanzbeschädigung am Balkon einer Mietwohnung angebrachtes Transparent mit der Aufschrift „Wir lassen uns nicht luxussanieren“ begründet keine vertragswidrige Nutzung der Mietsache. Das Anbringen eines Transparents oder Schildes am Balkon der konkret überlassenen Mietsache stellt nur dann einen vertragswidrigen Gebrauch dar, wenn dadurch entweder die Mietsache beschädigt wird oder der Inhalt der Meinungsäußerung eine strafbare oder sittenwidrige Äußerung gegenüber der Person des Vermieters enthält.

Ein Transparent „Wir lassen uns nicht Luxussanieren“ am Balkon ist demnach erlaubt. AG Berlin-Mitte, Urteil vom 26.02.2014 - 119 C 408/13

Zurück zur Übersicht der Themengebiete

Transparenzregister

„Mehr Transparenz im deutschen Immobilienmarkt war ein zentrales Versprechen des Ende 2019 verabschiedeten Gesetzes gegen Geldwäsche. Trotzdem blieben von den 433 von uns untersuchten Immobiliengesellschaften 135 auch nach intensiver Recherche weiterhin anonym.” resümiert Studienautor Christoph Trautvetter. Weiterlesen

Um das Transparenzregister nutzen zu können, ist eine Registrierung incl. Legitimation notwendig.

Zur Studie „Keine Transparenz trotz Transparenzregister“ geht’s hier lang.

Siehe auch Eigentümerrecherche

Siehe auch Geldwäsche

Zurück zur Übersicht der Themengebiete

Tricks der Vermieter und wie die Politik darauf reagiert

Vermietung der Wohnung an einen „Strohmieter“

Eigentlich soll das Vorkaufsrecht die Bewohner:innen der Milieuschutzgebiete vor Luxusmodernisierung, der unerwünschten Umwandlung preiswerter Miet- in teure Eigentumswohnungen und vor sozialer Verdrängung schützen. Praktisch wird dies versucht zum Umgehen, indem pro forma ein Mietvertrag mit einem „Strohmieter“ geschlossen wird. Kurz danach kauft der angebliche Mietende die Wohnung, modernisierte sie und verkauft sie dann weiter. Weiterlesen

Aktuelle Beobachtungen deuten darauf hin, dass leerstehende Wohnungen direkt mit dem Ziel des anschließenden Kaufes angemietet werden. Das bedeutet, wer in eine Wohnung einzieht und sie dann kauft, darf auch modernisieren, muss aber anschließend nicht 7 Jahre in der Wohnung bleiben, sondern kann sie wieder vermieten.

Um das zu unterbinden kontrolliert der Bezirk Neukölln zukünftig den Verkauf von Eigentumswohnungen stärker. So wird der Verkauf von Wohnungen in Neukölln erst dann genehmigt, wenn die jeweiligen Mieter:innen ein Teil der schützenswerten Wohnbevölkerung geworden sind. Das ist regelmäßig frühestens nach einer Mietdauer von 2 Jahren, in der die Mietenden mit Hauptwohnsitz in der Wohnung gelebt haben, der Fall. Dies wird als der sogenannte „Neuköllner Weg“ bezeichnet. Laut Grünen Baustadtrat Biedermann gab es schon Fälle, da war der Kaufvertrag noch vor dem Mietvertrag datiert. Ziel ist es, trotz der bundesgesetzlichen Regelungen, das Aufteilungsgeschäft so unattraktiv wie möglich zu machen. Weiterlesen

Siehe auch Entmietung

Siehe auch Milieuschutzgebiet

Zurück zur Übersicht der Themengebiete

Umwandlung

Der Berliner Mieterverein schreibt dazu:

Die Umwandlung eines Mehrfamilien-Miethauses in Eigentumswohnungen ist für die Umwandler meist ein lukratives Geschäft. Nicht selten werden spekulativ überhöhte Kaufpreise für das Mehrfamilienhaus in Erwartung hoher Profite beim Verkauf der Einzelwohnungen gezahlt. Eine „mieterfreie“ Wohnung kann teurer verkauft werden als eine vermietete. Also werden „umgewandelte“ Mieter häufig gekündigt oder „rausgekauft“. Der Mieterschutz gegen Eigenbedarfskündigungen ist hierbei nicht ausreichend. Trotzdem bedeutet die Umwandlung Ihrer Mietwohnung nicht automatisch, dass Sie aus Ihrer Wohnung ausziehen müssen. Weiterlesen

Wenn das Haus in einem Milieuschutzgebiet liegt, ist die Umwandlung in Eigentumswohnungen nur mit Genehmigung durch das Bezirksamt zulässig. Diese Genehmigung ist grundsätzlich zu verweigern - aber eben nur grundsätzlich. Das Baugesetzbuch sieht einige Ausnahmefälle vor. Die beiden in der Praxis relevantesten sind:

Nach § 172 Abs. 4 Satz 2 BauGB ist die Genehmigung zu erteilen, wenn dem Eigentümer ein Verzicht auf die Umwandlung auch unter Berücksichtigung des Allgemeinwohls wirtschaftlich nicht zumutbar ist. Das Absehen von einer Umwandlung soll unzumutbar sein, wenn die Kosten der Bewirtschaftung des Gebäudes im bestehenden Zustand nicht durch seine Erträge oder den Nutzwert für den Eigentümer aufgewogen werden können. Rechtstatsächliche Erfahrungen mit dieser Vorschrift gibt es – soweit ersichtlich – noch nicht.

Im häufigsten weiteren gesetzlich geregelten Ausnahmefall ist eine Umwandlungsgenehmigung zu erteilen, wenn der Eigentümer sich verpflichtet, innerhalb von 7 Jahren ab Begründung des Wohnungseigentums Wohnungen nur an Mieter zu veräußern (§ 172 Abs. 4 Nr. 6 BauGB). Diese Regelung gilt für Wohnungen die vor dem 06.08.2021 umgewandelt worden sind.

Was kannst Du nun zunächst nun noch tun? Es wäre wichtig, zu erfahren, ob die Umwandlungsgenehmigung auf Grund wirtschaftlicher Erwägungen oder auf Grund einer Verpflichtung des Eigentümers, innerhalb von 7 Jahren nicht an andere als die Mieter zu veräußern, erfolgen wird. Im letzteren Fall gibt es leider keinerlei rechtliche Handhabe, im ersten Fall schon. Meldet Euch auf jeden Fall bei uns.

Siehe auch Abfindung

siehe auch Eigenbedarfskündigung

Siehe auch Kündigungsfristen

Siehe auch Baulandmobilisierungsgesetz

Weiterlesen:

Zurück zur Übersicht der Themengebiete

Vermessung von Wohnungen/Wohnungsvermessung

Grundsätzlich gilt, dass der Vermieter ein Betretungs- und Besichtigungsrecht hat, wenn er die Wohnung neu vermessen lassen will.

Wenn er hierzu nicht selbst in der Lage ist, kann er sich der Hilfe eines Sachverständigen, z.B. eines Architekten, bedienen. Allerdings ist es nicht notwendig, die Vermessung der Wohnung durch zwei Architekten durchführen zu lassen. Darauf brauchen sich Mieter:innen nicht einzulassen. Sie können also einem der Architekten den Zugang zur Wohnung durch Ausübung des Hausrechts verwehren. Weiterlesen

Wenn nun also vermessen wird, lasst euch die Maße geben. Leider gibt es nicht direkt ein Recht auf eine Kopie des Aufgeschriebenen, aber natürlich könnt ihr selbst mitschreiben. Übrigens sind wir der Auffassung, dass 3D-Modelle von einer bewohnten Wohnung nicht zulässig sind.

Eine Wohnungsvermessung kann auf einen Verkauf des Hauses und/oder der Wohnung hindeuten. Meldet Euch bei uns oder nehmt Kontakt zu einer Mieterberatung auf.

Zurück zur Übersicht der Themengebiete

Vorkaufsrecht

der Mieter:in

Wenn Deine Mietwohnung, nachdem Du eingezogen bist, in Eigentum umgewandelt wird hast Du als Mieter:in beim ersten Verkauf nach der Umwandlung das Vorkaufsrecht, falls die Wohnung verkauft werden soll. Das Vorkaufsrecht entfällt, wenn der Vermieter die Wohnung an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen seines Haushalts verkauft.

Grundsätzlich ist der Kaufvertrag dem Vorkaufsberechtigten unverzüglich vorzulegen. Ab Erhalt des Kaufvertrags hat der Mietende 2 Monate Zeit sein Vorkaufsrecht auszuüben. Rechtsgrundlage dafür ist § 469 Abs. 2 BGB.

Mieter:innen, die eine Wohnung anmieten die bereits in Eigentum umgewandelt (= Eigentumswohnung) ist, sind nach Ansicht des Gesetzgebers insoweit nicht schutzbedürftig, da sie ja in Kenntnis dieses Umstandes mieten.

Es ist daher nicht möglich, die Voraussetzungen des § 577a BGB (Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung) auf den § 577 BGB (Vorkaufsrecht des Mieters) zu übertragen. Der § 577a BGB schützt also nur die Mieter:innen deren Mietvertrag zum Zeitpunkt der Umwandlung bestand.

des Bezirks

Leider hat der Bezirk kein Vorkaufsrecht bei dem Verkauf von Eigentumswohnungen.

Der Bezirk hat derzeit nur dann ein Vorkaufsrecht, wenn die Mietwohnungen in den Häusern noch nicht in Eigentumswohnungen umgewandelt worden sind und die Häuser in einem sogenannten Milieuschutzgebiet (sozialem Erhaltungsgebiet) liegen.

Weiterlesen: Umwandlung im Milieuschutzgebiet - Löcher in der Verordnung

Hinweis: Erst die im Grundbuch festgehaltene Aufteilung (Umwandlung) macht eine Wohnung zur Eigentumswohnung. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung allein nicht.

Infos für Hausgemeinschaften, deren Haus noch nicht umgewandelt ist und in einem Milieuschutzgebiet gerade verkauft wird gibt es hier.

Weitere Informationen dazu hat der Verein „Wir Häuser e.V.“ zusammengestellt. Diese könnt ihr hier runterladen:

PDF Datei “Hausverkauf in Milieuschutzgebieten”

Zurück zur Übersicht der Themengebiete

Werbebanner an Baugerüsten

siehe Plakatwerbung an Baugerüsten

Zurück zur Übersicht der Themengebiete

Wohnungsbesichtigungen

Der Berliner Mieterverein schreibt dazu:\ Bei einem guten gleichberechtigten Verhältnis zwischen Ihnen und dem Vermieter muss eine Wohnungsbesichtigung kein Problem darstellen. Wenn aber Ihr Vermieter Sie unter Druck setzt oder Ihre Wohnung verkaufen will, sollten Sie Ihre Rechte ganz genau kennen und ihn in seine Schranken verweisen. Weiterlesen

Wichtig zu wissen: Ohne Zustimmung der Mieter:innen dürfen auch von Vermieter:innen, Makler:innen, Hausverwaltung oder sonstigen Personen, keine Fotos oder Videos einer bewohnten Mietwohnung gemacht werden. Das Argument „die Wohnung ist mit Fotos besser vermarktbar“ zählt dabei nicht. Weiterlesen

Wohnungsbesichtigungen bei einem geplanten Verkauf der Wohnung

proMietrecht schreibt dazu:\ Massenbesichtigungen von Miet- oder Kaufinteressenten müssen Sie nicht zulassen. Sie können dem Vermieter hierzu schreiben, dass z.B. zu einem Termin nicht mehr als 3 fremde Personen gleichzeitig die Wohnung besichtigen können. Ein Musterbrief ist auf der Seite zu finden.

Wohnungsbesichtigungen müssen für Mieter zumutbar sein

  • Dabei muss auf Ihre Bedürfnisse Rücksicht genommen werden — es ist z.B. nicht zumutbar, dass Sie auf Ihrer Arbeitsstelle Urlaub nehmen, um Besichtigungen zu ermöglichen. Auch müssen Sie nicht unbegrenzt oft Besichtigungen dulden.
  • Besichtigungen dürfen in der Regel nicht zu jeder Tageszeit erfolgen. Übliche Besichtigungszeiten sind werktags von 10:00 bis 13:00 Uhr und von 15:00 bis 18:00 Uhr, ggf. auch zwischen 19:00 und 20:00 Uhr. Der Samstag gilt dabei als Werktag.
  • Sie können verlangen, dass eine genaue Terminvereinbarung stattfindet, und Sie müssen bei starker Verspätung niemanden mehr hereinlassen, zumindest wenn Sie vernünftige Gründe dafür haben.

Ein paar Tipps für die Besichtigung

  • Interessenten bitten, die Schuhe auszuziehen
  • Ausweis des Kaufinteressenten zeigen lassen sowie Name und Anschrift notieren (vgl. Urteil des Amtsgerichts München vom 17. 06. 1993 – 461 C 2972/93). Der Ausweis könnte auch fotografiert werden, allerdings müsste der Mietende vom Kaufinteressenten eine förmliche Einwilligung in die Datenverarbeitung einholen.
  • Besichtigungsdauer im Blick behalten. Die Rechtsprechung gesteht dem Vermieter pro Besichtigung in der Regel 30 bis 45 Minuten zu (vgl. LG Frankfurt a.M., Urteil vom 24. 05. 2002 – 2/17 S 194/01; AG Hamburg, Urteil vom 21. 02. 1992 – 43b C 1717/91). Übliche Besichtigungszeiten sind im Allgemeinen Werktags zwischen 10-13 Uhr und 16-18 Uhr. Da der Samstag ebenfalls als Werktag gilt, dürfen Besichtigungen an einem Samstag nicht pauschal abgelehnt werden. Besichtigungen an Sonn- und Feiertagen sind grundsätzlich nicht erlaubt, bzw. dürfen nicht verlangt werden. (vgl. AG Köln, 27.9.2000, 207 C 213/00, NZM 2001 S. 41).
  • Keine Fotos machen lassen (vgl. AG Steinfurt, Teilurteil vom 10.04.2014 – 21 C 987/13).

Weitere Informationen dazu findet ihr bei Mietrecht.org und hier.

Wir begleiten Wohnungsbesichtigungen solidarisch. Meldet Euch bei uns, wenn Besichtigungen anstehen und ihr Fragen habt.

Schaut auch bei „Wem gehört Kreuzberg“ vorbei. Die Arbeitsgruppe „Eigenbedarf kennt keine Kündigung“ hat einen informativen Wohnungsbesichtigungs-Flyer entwickelt.

Zurück zur Übersicht der Themengebiete

Wohnungseigentumsgesetz (WEG)

Wohnungseigentum ist eine Form des Eigentums an einer einzelnen Wohnung in einem Mehrfamilienhaus. Die Wohnung im Wohnungseigentum wird umgangssprachlich auch als Eigentumswohnung bezeichnet.

Grundlage ist „Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht”.

Wohneigentum hingegen bezieht sich auf Ein- und Zweifamilienhäuser.

Siehe auch Eigentumswohnungen

Bei Gewerbeflächen als Eigentum handelt es sich um eine Variante zum Wohneigentum. In der Teilungserklärung werden die Flächen in Wohnungs- und Teileigentum aufgeteilt. Teileigentum ist im Wohnungseigentumsrecht das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes (sprich Gewerberäume) in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum, zu dem es gehört. Weiterlesen Hinweis: Teileigentum und Wohnungseigentum unterscheiden sich ausschließlich in ihrer Zweckbestimmung und nicht in ihrer rechtlichen Behandlung.

Zurück zur Übersicht der Themengebiete

Zettel anbringen

Frage: Darf ich an der Wohnungstüre (außen) oder am Fenster (außen) Aufkleber, Plakate, Zettel oder ähnliches anbringen?

Antwort: Nein. Gemietet wird nur die Innenseite der Türe und auch die Innenseite der Fenster.

Weitere Infos zu Plakaten, Banner und Aufkleber anbringen findet ihr hier.

Zurück zur Übersicht der Themengebiete

Zwangsräumung

Bevor zwangsgeräumt werden kann, muss eine Räumungsklage durch den Vermieter erhoben werden. Auf der Seite „Advocard“ ist dazu zu lesen: „Wenn die Räumungsklage erfolgreich war, erfolgt die Zwangsräumung. Der Ablauf liegt beim Gerichtsvollzieher, der dem Mieter eine letzte Frist für den Auszug setzt. Meist handelt es sich dabei um einen Zeitraum von drei Wochen. Reagiert der Mieter nicht, kann der Gerichtsvollzieher ihn aus der Wohnung entfernen lassen.“ Weiterlesen

Informationen zum Thema Räumungsfrist und Vollstreckungsschutz findet ihr beim Berliner Mieterverein.

Das Bündnis „Zwangsräumung verhindern“ ist solidarisch mit Betroffenen und engagiert sich für die Abschaffung von Zwangsräumung im Allgemeinen und im Einzelfall.

Zurück zur Übersicht der Themengebiete

Zweckentfremdung

Das Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (Zweckentfremdungsverbot-Gesetz - ZwVbG) besagt, eine Zweckentfremdung im Sinne dieses Gesetzes liegt vor, wenn Wohnraum zu anderen als Wohnzwecken genutzt wird. Das gilt insbesondere, wenn Wohnraum

  1. zum Zwecke der wiederholten nach Tagen oder Wochen bemessenen Vermietung als Ferienwohnung oder einer Fremdenbeherbergung, insbesondere einer gewerblichen Zimmervermietung oder der Einrichtung von Schlafstellen, verwendet wird;
  2. für gewerbliche oder berufliche sonstige Zwecke verwendet wird;
  3. baulich derart verändert oder in einer Weise genutzt wird, dass er für Wohnzwecke nicht mehr geeignet ist;
  4. länger als drei Monate leer steht oder
  5. beseitigt wird.

Siehe auch Leerstand

Zweckentfremdung online melden

Zurück zur Übersicht der Themengebiete

nach oben